Veelgestelde vragen

Hoe werkt die onderlinge verhandelbaarheid?
Als je de obligaties wilt verkopen dan bieden wij ze aan aan de andere obligatiehouders voor de actuele waarde zoals wij die op dat moment inschatten. Dat is nu twee keer gebeurd en in beide gevallen is het pakket voor aan aardige prijs in korte tijd aan een andere obligatiehouder verkocht.
 
 
Kan ik eerder dan 5 jaar uitstappen?
Nee, behalve door verkoop zoals hiervoor omschreven. Wij zoeken natuurlijk wel altijd naar een oplossing.
 
 
Waarom wordt er verkocht na 5 jaar?
Beleggers hebben behoefte aan een vaste termijn. Als wij fraaie panden hebben gekocht die goed geld opleveren, dan verkopen wij natuurlijk ook liever niet. Wij beginnen met die panden dan een nieuw fonds. De bestaande obligatiehouders kunnen weer deelnemen of uitbetaald krijgen. Lukt het echt niet om een nieuw fonds gevuld te krijgen, dan moeten we natuurlijk verkopen.
 
 
Als ik voor 25.000 deelneem in de huidige tranche en later voor 10.000 in de volgende, deel ik dan bij beide mee in de winst bij verkoop?
Ja, dat is zo.
 
 
Als ik volgende maand instap, wanneer krijg ik dan mijn eerste rendement overgemaakt? Zal niet na het 1e kwartaal zijn, want er is nog niets aangekocht, toch?
De rente wordt uitbetaald, zodra de huur de kosten en renteverplichtingen overstijgt. Dan wordt ook meteen alle rente vanaf het stortingsmoment betaald. Voor Serie 3 schatten wij in dat dat het derde kwartaal 2022 wordt.
 
 
Hoe ver is de instroom van 3e tranche?
Die zit nu op over de helft. Wij krijgen elke weer flinke bedragen binnen. Omdat we een groeifonds zijn, met dat geld binnenkomt, wordt er belegd, zien we ook liever geleidelijk aan deelnemers binnen komen. Met heel veel geld op de rekening kunnen we stante pede toch niks.
 
Hoewel, we gaan over twee maanden de portefeuille in Arnhem/Nijmegen overnemen van 13 panden en daar is 3.48 miljoen euro mee gemoeid.
 
 
Moet ik vóór een bepaalde datum beslissen?
Nee, we hebben nog een jaar te gaan met deze Serie 3. En daarna komt de volgende.
 
 
Kan ik op de maillist voor tranche 4?
Iedereen die zich inschrijft, blijft tot uitschrijven op de mailinglijst.
 
 
Hoe werkt de hefboom?
Als je 100.000 euro belegt en je ontvangt 6.000 huur, dan krijg je dus 6%.
Leen je 70.000 van de bank, dan krijg je nog steeds 6.000. De bank vraagt alleen rente voor de lening.
Zelf beleg je echter maar 30.000.
Als de rente 3.5% is, dan betaal je dus 2.500 aan de bank en hou je (6.000 min 2.500) 3.500 over.
Die 3.500 op 30.000 is 11,67%, een stuk meer dan 6% met alleen eigen geld.
De hefboom werkt ook negatief als de huur opeens daalt of de rente stijgt.
 
 
Met welke banken wordt er gewerkt? Bijv. ASN of Triodos?
Wij werken momenteel met echte beleggershypothekenaanbieders. Andere geldverstrekkers vinden de kamerverhuur te bewerkelijk om regelmatig te herbeoordelen.
 
 
Ferax gaat failliet en dan?
Dan wordt het vastgoed verkocht en wordt de opbrengst betaald aan de hypotheekverstrekkers en de obligatiehouders. Obligatiehouders kunnen in dat geval geld verliezen.
Wij zien overigens niet hoe Ferax failliet kan gaan.
 
 
Hoeveel mensen werken er bij Ferax?                
Dave van Helsdingen en Paul Vernooijs natuurlijk. De organisatie bestaat verder uit de kantoordirecteur, Rob, de vastgoedscout, Daniel, de onderhoudsman, Jan, met een wisselende club van een man of drie, en de freelance boekhouder, die een dag in de week aan de administratie besteedt.

Voor Serie A en Serie B wordt de rente al geruime tijd betaald. In Serie 3 wachten we tot de huurinkomsten de rente en kosten overstijgen. Anders zouden we de rente betalen van de inleg van obligatiehouders en dat magnatuurlijk niet. Ferax Vastgoed 3 koopt begin april 2022 een grote portefeuille studentenhuizen in Arnhem Nijmegen waarmee ineens de totale huur zo hoog wordt dat deze de kosten overstijgt. Vanaf 1 juli 2022 wordt de rente dan ook betaald. Iemand die in bijvoorbeeld september 2021 heeft gestort krijgt dan ineens over de gehele periode betaald.

Om geld mee te verdienen, is het eenvoudigste antwoord. Maar dat is het niet alleen. Doen wat je leuk vindt, is niet voor iedereen weggelegd.

Wij vinden het gewoon erg leuk om te zoeken naar goede panden om in te investeren, die te beoordelen en dan met een goede deal te kopen. Vervolgens komt dan het financieren, verbouwen en verhuren en het beheer natuurlijk.

Onze beloning is afhankelijk van de te ontvangen jaarlijkse huur. Als de groep investeerders groot genoeg is en de panden goed verhuurd zijn, wordt die beloning een substantieel bedrag. Daardoor ook is ons belang hetzelfde als dat van de groep. Om dat te benadrukken, doen wij zelf mee met de beleggingen en beleggen we zelf ook niet in ander vastgoed. 

Beleggen in verhuurd vastgoed kent geen garanties. Ferax Vastgoed belegt in feite voor rekening van de obligatiehouders in verhuurde of te verhuren panden. U hebt per saldo recht op de totale opbrengst, het verschil tussen de uiteindelijke jaarlijkse winsten, de verkoopopbrengst en de aanschafkosten. 

Ferax Vastgoed zal streven naar een bancaire financiering die globaal 65% à 70% tot maximaal 80% van de investering beloopt. Met investering wordt de aankoopsom en verbouwingskosten bedoeld. Het restant en de aankoopkosten worden betaald met aangetrokken obligatiegelden en eigen investering van de directie van Ferax.

Bij het nemen van de obligatie ontvangt u een schriftelijke bevestiging van de inschrijving en de toewijzing. De Stichting Toezicht Ferax Vastgoed houdt een register bij waarin alle obligaties en obligatiehouders staan vermeld. Daarvan krijgt u op verzoek ook een bevestiging.

De obligaties zijn vrij verhandelbaar. U kunt de obligatie verkopen aan wie deze maar wil hebben, met dien verstande dat een nieuwe obligatiehouder geaccepteerd moet worden door Ferax en deze daarvoor eerst door Ferax wordt getoetst in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Ferax zal desgewenst ook proberen kopers aan te dragen. Door tussenkomst van Ferax kunnen obligatiehouders obligaties aan elkaar obligaties aanbieden. kopen en verkopen. indien mogelijk zal Ferax in voorkomende gevallen obligaties willen inkopen, maar dat hangt van haar liquiditeit af. Als op enig moment alle middelen zijn geïnvesteerd in panden dan kan dat niet. Ferax kan ook proberen obligaties in te wisselen bij een nieuwe plaatsing. Het is in ieders belang dat de obligaties goed verhandelbaar zijn.

Ja, volgens ons wel, zeker voor het soort panden, woonruimte voor jongeren, waarin wij beleggen. Wij beoordelen met andere specialisten, voor de aankoop, alle facetten van een bepaald pand. Omdat we ook vrijwel geheel in panden met kamers, studio's en kleine appartementen beleggen in gebieden waar grote vraag naar deze woonvorm is, maken wij ons helemaal geen zorgen. Wij verwachten een rustig en stabiel rendement. 

Nee, Alle obligaties zijn op naam gesteld. 

Ferax Vastgoed berekent geen emissiekosten en ook geen andere instap- en uitstapkosten.

In de praktijk is de maximale financiering 70% tot 80% van de waarde van een pand. Banken financieren niet meer. Hoger wordende rentes kan voor betalingsproblemen zorgen, vandaar dat Ferax Vastgoed zelf ook voorzichtig manoeuvreert bij het aangaan van bankleningen.

Iedere Obligatiehouder krijgt een volledig inzicht in de financiën van Ferax Vastgoed, dus ook in die van de belangen van de directie. De directie van Ferax neemt deel met rond de 10% van het aantal uitgegeven obligaties.

De rente kan te allen tijde worden opgevraagd. Ferax houdt altijd een liquide reserve aan.

Ferax Vastgoed houdt het eenvoudig en geeft winstdelende obligaties uit. Ferax Vastgoed 2 BV is de eigenaar. Er is dus geen commanditaire vennootschap of een fonds voor gemene rekening.
Obligatiehouders hebben recht op hun deel van de winst per jaar en op hun deel van de winst bij de verkoop van een pand of panden. Net als bij andere deelnemingsvormen loop je, verder dan de inleg, geen risico te moeten bijstorten. De Obligatiehouders hebben als de bank dat toestaat een recht van hypotheek op de panden om hun rechten veilig te stellen.

Kunt u een voorbeeld geven?
Het uitkeerbaar rendement van de belegging in het voorbeeld op de website loopt van 6,5% in het eerste jaar snel op naar 7% in het vierde jaar en 8% en 9% in het zevende en tiende jaar. Dat komt door stijgende huren, aflossing en de lage rente van de bankfinanciering. Volgens prognose leveren de panden bij verkoop een meeropbrengst op, die bijvoorbeeld het totaalresultaat op 11% per jaar brengt. Dat wordt ook verdeeld over de winstdelende obligatiehouders. 

Ferax streeft ernaar zoveel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Panden zijn er in alle soorten en maten. Ferax richt zich op panden die niet goed geschikt zijn voor gezinsbewoning, maar ook kleinere appartementen. Daar zitten grotere panden bij die goed in meerdere aparte etages te verhuren zijn of grote panden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn. De aankoopsommen zijn, zoals we nu voorzien, tussen de € 200.000 en de € 1.000.000, waarbij het zwaartepunt onder het gemiddelde van die range ligt.
Het vermogen van elk fonds zal circa € 15.000.000 belopen en dus rond de 30 tot 40 panden omvatten.

Uiteraard is er voor elk pand een begroting en exploitatieverwachting. Voor de bankfinanciering wordt uitgegaan van een rente van 3 tot 3,5% per jaar en een aflossing van per jaar 2% afgemeten aan de hoofdsom van de bankfinanciering. De rente wordt voor langere tijd vastgezet. De jaarlijkse kosten worden gesteld op 20% op de begrote huur per jaar. Kosten zijn hier onderhoud, gemeentelijke lasten, verzekering, beheerskosten, managementfee en een voorziening voor leegstand.
Het rendement wordt bepaald door op huurontvangsten de kosten en de rente en aflossing in mindering te brengen. Zoals blijkt uit berekeningen beloopt het jaarlijks rendement tussen de 6,5% in het eerste jaar en 9% in latere jaren. Bij verkoop wordt de meerwaarde en stille reserve (ontstaan door aflossing) gerealiseerd waardoor het verwachte rendement in totaal wel rond de 11% zal bedragen.
Deze uitkomsten zijn uiteraard afhankelijk van de hoogte van de aankoopsommen. Ferax streeft ernaar aan te kopen tegen 8% tot 7%. Zie voor een schema de Prospectus.

Als een pand te koop staat, wordt bepaald hoeveel huur dat kan genereren. Een voorbeeld is een pand van 4 etages met een koopsom van € 700.000. De totale investering bedraagt inclusief aankoopkosten en verbouwing € 775.000. De etages kunnen in totaal voor € 67.200 per jaar worden verhuurd. Dat is 8,67% van de totale investering. Men zegt dan dat er 8,67% voor een pand is betaald, of dat het 11,5 keer de huur heeft gekost.

Door een crisis kunnen panden door sentiment in de markt minder waard worden dan het bedrag dat erin is geïnvesteerd. Zolang het goed verhuurd is, kan dat op zichzelf geen kwaad. De huur is dan hoger dan de kosten. Als een geldlener niet meer betaalt, kan een bank executeren. Uit de opbrengst wordt eerst de bank betaald en dan komen de obligatiehouders. Die kunnen dan tekort komen. Van dat tekort kan in gedachten wel de al gerealiseerde jaarlijkse opbrengsten worden afgetrokken. Het blijkt in bijvoorbeeld 2008 tot 2014 dat banken er in het algemeen de voorkeur aan geven betere tijden af te wachten zolang de rente maar betaald wordt. In die tijd daalden woonhuizen eerst sterk in waarde maar in een paar jaar stegen die alweer tot boven de waarde van 2008..

Ferax belegt in panden met woonruimte waar de vraag het grootst is: kamers, studio's en etages. Er is naast grote behoefte aan reguliere studentenhuisvesting, grote vraag naar woonruimte waar vooral net of bijna afgestudeerden met drie à vier personen nog een paar jaar rustig kunnen wonen om daarna een eigen stek te huren of te kopen. Ook buitenlandse studenten en werkende jongeren willen graag een kamer of een studio huren. Voorts is er een markt voor expats en aan de Universiteiten verbonden promovendi en docenten uit het buitenland. En er zijn vast nog wel meer categorieën te bedenken.

U kunt de rente laten bijschrijven en dus laten herbeleggen. Deze rente kunt u met een simpel verzoek te allen tijde ook laten uitkeren.