Veelgestelde vragen

Ferax Vastgoed belegt het geld van beleggers en dat van de bank in verhuurde panden. Rente kan alleen maar betaald worden uit huurinkomsten en is dus niet op een of andere manier gegarandeerd. Ferax koopt natuurlijk panden die zoveel huur opbrengen dat de rente betaald kan worden.

De rente wordt na elk kwartaal uitgekeerd. Vanaf het moment van storting gaat voor u de renteteller lopen. In het eerste begin is de winst (de huur minus de kosten) misschien niet zo hoog dat daarvan de rente echt betaald kan worden. Dan zou Ferax feitelijk de rente van uw storting betalen en dat is niet de bedoeling. Omdat wij veelal verhuurde panden kopen, is de verwachting dat de rente ook al na een half jaar echt kan worden uitbetaald. In de prospectus schrijven wij voorzichtigheidshalve dat die pas over een jaar wordt betaald. Maar zodra de cashflow het toelaat, betaalt Ferax meteen uit. U krijgt dan alle rente die vanaf de storting is opgebouwd.

Om geld mee te verdienen, is het eenvoudigste antwoord. Maar dat is het niet alleen. Doen wat je leuk vindt, is niet voor iedereen weggelegd.

Wij vinden het gewoon erg leuk om te zoeken naar goede panden om in te investeren, die te beoordelen en dan met een goede deal te kopen. Vervolgens komt dan het financieren, verbouwen en verhuren en het beheer natuurlijk.

Onze beloning is afhankelijk van de te ontvangen jaarlijkse huur. Als de groep investeerders groot genoeg is en de panden goed verhuurd zijn, wordt die beloning een substantieel bedrag. Daardoor ook is ons belang hetzelfde als dat van de groep. Om dat te benadrukken, doen wij zelf mee met de beleggingen en beleggen we zelf ook niet in ander vastgoed. 

De gezamenlijke obligatiehouders hebben doorgaans een recht van hypotheek op het vastgoed waarin is geïnvesteerd door Ferax. Na verloop van 5 jaar wordt de obligatie afgelost en worden de bestaande obligaties uitbetaald met ingelegd geld van nieuw uitgegeven obligaties (waarbij u kunt doorbeleggen met nieuwe obligaties) of er worden panden verkocht om de obligaties af te lossen.

Ferax Vastgoed zal streven naar een bancaire financiering die globaal 65% à 70% tot maximaal 80% van de investering beloopt. Met investering wordt de aankoopsom en verbouwingskosten bedoeld. Het restant en de aankoopkosten worden betaald met aangetrokken obligatiegelden en eigen investering van de directie van Ferax.

Bij het nemen van de obligatie ontvangt u een schriftelijke bevestiging van de inschrijving en de toewijzing. De Stichting Toezicht Ferax Vastgoed houdt een register bij waarin alle obligaties en obligatiehouders staan vermeld. Daarvan krijgt u op verzoek ook een bevestiging.

De obligaties zijn vrij verhandelbaar. U kunt de obligatie verkopen aan wie deze maar wil hebben, met dien verstande dat een nieuwe obligatiehouder geaccepteerd moet worden door Ferax en deze daarvoor eerst door Ferax wordt getoetst in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Ferax zal desgewenst ook proberen kopers aan te dragen. Ferax onderhoudt digitaal een marktplaats, die in de website zal worden geïncorporeerd. Daarop kunnen obligatiehouders obligaties aan elkaar aanbieden en kopen en verkopen. indien mogelijk zal Ferax in voorkomende gevallen obligaties willen inkopen, maar dat hangt van haar liquiditeit af. Als op enig moment alle middelen zijn geïnvesteerd in panden dan kan dat niet. Ferax kan ook proberen obligaties in te wisselen bij een nieuwe plaatsing. Het is in ieders belang dat de obligaties goed verhandelbaar zijn.

Ja, volgens ons wel, zeker voor het soort panden, woonruimte voor jongeren, waarin wij beleggen. Wij beoordelen met andere specialisten, voor de aankoop, alle facetten van een bepaald pand. Omdat we ook vrijwel geheel in panden met kamers, studio's en kleine appartementen beleggen in gebieden waar grote vraag naar deze woonvorm is, maken wij ons helemaal geen zorgen. Wij verwachten een rustig en stabiel rendement. 

Nee, Alle obligaties zijn op naam gesteld. 

De emissiekosten zijn nihil als u € 25.000 of meer investeert. Daaronder bedragen ze 5% over het ingelegde bedrag. Deze vergoeding dient voor het inschrijven in het register en dat bijhouden en het doen van de jaarlijkse uitbetalingen van de rente aan de obligatiehouders. Voor een inleg van € 1.000 euro rekenen wij dus 50 euro. In de praktijk berekenen we het niet.

In de praktijk is de maximale financiering 70% tot 80% van de waarde van een pand. Het maximum hangt ook af van de financierende bank. Zou er hoger worden gefinancierd, dan bestaat de kans dat een rentestijging ervoor zorgt dat de beleggingen in de problemen komen. Dat moet uiteraard voorkomen worden. Vandaar dat Ferax Vastgoed zelf ook voorzichtig manoeuvreert in het aangaan van bankleningen.

Iedere Obligatiehouder krijgt een volledig inzicht in de financiën van Ferax Vastgoed, dus ook in die van de belangen van de directie. De directie van Ferax zal steeds een belang van tussen de 5% en 15% in het eigen vermogen aanhouden. Met eigen vermogen wordt hier bedoeld de totale investering minus de bankleningen.

Het bestuur van de Stichting Toezicht Ferax Vastgoed bestaat uit drie personen uit de kring van de obligatiehouders. Deze drie personen zullen jaarlijks worden (her)gekozen door de obligatiehoudersvergadering.

Er is één Stichting Toezicht Ferax Vastgoed die toezicht houdt op naleving van de voorwaarden van de Obligatielening en de besteding van de bijeengebrachte Obligatie-inleg van alle Ferax Vastgoed BV’s. 

De rente kan te allen tijde worden opgevraagd. Ferax houdt altijd een liquide reserve aan.

Ferax Vastgoed houdt het eenvoudig en geeft winstdelende obligaties uit. Ferax Vastgoed 2 BV is de eigenaar. Er is dus geen commanditaire vennootschap of een fonds voor gemene rekening.
Obligatiehouders hebben recht op hun deel van de winst per jaar en op hun deel van de winst bij de verkoop van een pand of panden. Net als bij andere deelnemingsvormen loop je, verder dan de inleg, geen risico te moeten bijstorten. De Obligatiehouders hebben als de bank dat toestaat een recht van hypotheek op de panden om hun rechten veilig te stellen.

Kunt u een voorbeeld geven?
Het uitkeerbaar rendement van de belegging in het voorbeeld op de website loopt van 6,5% in het eerste jaar snel op naar 7% in het vierde jaar en 8% en 9% in het zevende en tiende jaar. Dat komt door stijgende huren, aflossing en de lage rente van de bankfinanciering. Volgens prognose leveren de panden bij verkoop een meeropbrengst op, die bijvoorbeeld het totaalresultaat op 11% per jaar brengt. Dat wordt ook verdeeld over de winstdelende obligatiehouders. 

Ferax streeft ernaar zoveel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Panden zijn er in alle soorten en maten. Ferax richt zich op panden die niet goed geschikt zijn voor gezinsbewoning, maar ook kleinere appartementen. Daar zitten grotere panden bij die goed in meerdere aparte etages te verhuren zijn of grote panden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn. De aankoopsommen zijn, zoals we nu voorzien, tussen de € 200.000 en de € 1.000.000, waarbij het zwaartepunt onder het gemiddelde van die range ligt.
Het vermogen van elk fonds zal circa € 15.000.000 belopen en dus rond de 30 tot 40 panden omvatten.

Uiteraard is er voor elk pand een begroting en exploitatieverwachting. Voor de bankfinanciering wordt uitgegaan van een rente van 3 tot 3,5% per jaar en een aflossing van per jaar 2% afgemeten aan de hoofdsom van de bankfinanciering. De rente wordt voor langere tijd vastgezet. De jaarlijkse kosten worden gesteld op 20% op de begrote huur per jaar. Kosten zijn hier onderhoud, gemeentelijke lasten, verzekering, beheerskosten, managementfee en een voorziening voor leegstand.
Het rendement wordt bepaald door op huurontvangsten de kosten en de rente en aflossing in mindering te brengen. Zoals blijkt uit berekeningen beloopt het jaarlijks rendement tussen de 6,5% in het eerste jaar en 9% in latere jaren. Bij verkoop wordt de meerwaarde en stille reserve (ontstaan door aflossing) gerealiseerd waardoor het verwachte rendement in totaal wel rond de 11% zal bedragen.
Deze uitkomsten zijn uiteraard afhankelijk van de hoogte van de aankoopsommen. Ferax streeft ernaar aan te kopen tegen 8% tot 7%. Zie voor een schema de Prospectus.

Als een pand te koop staat, wordt bepaald hoeveel huur dat kan genereren. Een voorbeeld is een pand van 4 etages met een koopsom van € 700.000. De totale investering bedraagt inclusief aankoopkosten en verbouwing € 775.000. De etages kunnen in totaal voor € 67.200 per jaar worden verhuurd. Dat is 8,67% van de totale investering. Men zegt dan dat er 8,67% voor een pand is betaald, of dat het 11,5 keer de huur heeft gekost.

Door een crisis kunnen panden minder waard worden dan het bedrag dat erin is geïnvesteerd. Zolang het goed verhuurd is, kan dat op zichzelf geen kwaad. De exploitatie blijft rendabel ten opzichte van het geïnvesteerd vermogen. Het wordt vervelend als er gedwongen moet worden verkocht. Uit de opbrengst wordt eerst de eerste hypotheekhouder, de bank, betaald en dan komen de obligatiehouders. Die kunnen dan tekort komen. Van dat tekort kan in gedachten wel de al gerealiseerde jaarlijkse opbrengsten worden afgetrokken. Onzes inziens valt het gelet op het voorzichtig financieringsbeleid goed te overzien.

Ferax belegt in panden met woonruimte waar de vraag het grootst is: kamers, studio's en etages. Er is naast grote behoefte aan reguliere studentenhuisvesting, grote vraag naar woonruimte waar vooral net of bijna afgestudeerden met drie à vier personen nog een paar jaar rustig kunnen wonen om daarna een eigen stek te huren of te kopen. Ook buitenlandse studenten en werkende jongeren willen graag een kamer of een studio huren. Voorts is er een markt voor expats en aan de Universiteiten verbonden promovendi en docenten uit het buitenland. En er zijn vast nog wel meer categorieën te bedenken.

U kunt de rente laten bijschrijven en dus laten herbeleggen. Deze rente kunt u met een simpel verzoek te allen tijde ook laten uitkeren.