Hoe bereken je het rendement op vastgoed?
Opbrengst van vastgoed; een rekenvoorbeeld
Wij hebben een pand van 400.000 euro, dat is verhuurd voor 32.000 euro per jaar. Stel de kosten van onderhoud, beheer, gemeentelasten etc. zijn 6.000 euro, dan houden wij 26.000 euro over. De opbrengst is dus 6,5%. De kapitalisatiefactor is dan dus circa 15. Want 15,38 maal 32.000 is 400.000. Wij spreken dan vaker over bruto aanvangsrendement.
Financieringshefboom
De hefboom van financiering werkt als volgt. Wij lenen 250.000 euro van de bank. Daarvoor betalen wij 3,5%. Dat is 8.750 euro. Dan houden wij dus 26.000 minus 8.750 over, ofwel 17.250.
Zelf hebben we 150.000 euro ingelegd. De opbrengst van 17.250 is daarop 11,5%.
Wel moet de aflossing nog daarvan worden betaald, maar die komt bij verkoop weer terug, samen met een waardestijging. Die is ook voor de beleggers. De aflossing is meestal 2% per jaar, dus 5.000. Het direct uitkeerbaar rendement is dan 12.250 of 8,2%.
Met 4 ton eigen geld koop je een pand, met de hefboom van bancair geld al bijna drie. Niet alleen het rendement op het eigen geld is hoger, maar door te financieren hou je ook in absolute zin meer geld over en bovendien kun je het beleggersrisico spreiden over meerdere objecten.
Dit regelt Ferax Vastgoed voor haar investeerders.
